CRI: o que é?

Em tempos de Selic em baixa, como aconteceu durante boa parte da pandemia, muitos investidores têm procurado diversificar os investimentos buscando outras alternativas de renda fixa. Entre as opções que têm chamado a atenção estão os Certificados de Recebíveis imobiliários ou CRI.

O CRI - ou Certificado de Recebíveis Imobiliários - é um investimento de Renda Fixa que capta recursos para empresas do setor. E, em troca de financiar seus projetos, o mercado imobiliário recompensa você com boa rentabilidade no longo prazo, e conta com isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas.

Sendo assim, ao investir em um CRI, o investidor está comprando uma parte da dívida de uma construtora em troca de uma remuneração em juros. Imagine uma construtora que acaba de entregar um empreendimento imobiliário. Nos próximos 10 anos, a empresa receberá parcelas dos financiamentos, mas gostaria de antecipar esses recebíveis para ter acesso imediato aos recursos.

Uma forma de fazer isso sem recorrer a um empréstimo bancário tradicional, é captar recursos no mercado, oferecendo Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitidos por securitizadoras. As securitizadoras são instituições financeiras responsáveis por transformar os recebíveis de uma empresa em títulos a serem negociados para investidores que buscam assumir o risco de recebimento da empresa em troca de remuneração.

Esses papéis são lastreados no direito de crédito, ou seja, no valor que a empresa tem a receber. Além disso, oferecem remunerações específicas para os investidores, de acordo com o perfil do papel.

A remuneração do CRI dependerá do fluxo definido na montagem da operação, sendo que existem muitos tipos de fluxos possíveis. Como citado, um dos mais comuns é o pagamento de juros acrescido de amortização mensal do valor inicialmente investido.

Ainda é importante salientar que o CRI pode ser de três tipos: prefixados, pós-fixados e pós-fixados + pré-fixados. No primeiro deles, a rentabilidade é definida por uma taxa fixa, ou seja, é possível saber exatamente o valor que vai receber na data do vencimento. Já no pós-fixado, a rentabilidade é atrelada ao desempenho de um indexador, como a variação do CDI. Por fim, nos pós-fixados + pré-fixados, a rentabilidade está ligada a um indexador e a uma taxa de juros fixa.

Fundos DI: o que são e como funcionam?

Antes mesmo de entender o que são Fundos DI, é importante ter em mente o conceito de fundos de investimento. Quando falamos em fundos de investimento, estamos nos referindo a uma carteira teórica oferecida a um grupo de investidores que tenham o mesmo perfil.

Ao reunir o dinheiro de várias pessoas, o fundo tem mais liberdade para escolher os melhores destinos para aquele capital de modo a obter boa rentabilidade para todos os participantes.

Na prática, a soma do que foi aplicado por cada investidor forma o patrimônio do fundo, que será administrado pelo gestor de investimentos. As suas movimentações não são arbitrárias, mas seguem regras rígidas de acordo com os objetivos e o perfil dos investidores do grupo.

Dentro deste grupo, estão os Fundos DI que funcionam como uma cesta de investimentos em renda fixa e, por regra, devem ter no mínimo 95% das aplicações em títulos públicos atrelados à Selic (Tesouro Selic).

Os outros 5% dos fundos DI podem ser aplicados em títulos da renda fixa privada, como o Certificado de Depósito Bancário (CDB), a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e a Letra de Crédito do Agronegócio (LCA). Assim, os fundos DI reúnem em uma mesma aplicação diferentes produtos da renda fixa, oferecendo ao investidor uma maior variedade de ativos por cota.

O objetivo desses fundos é acompanhar a taxa DI (CDI); ou seja, se a taxa DI acumular variação positiva de 3% em doze meses, por exemplo, um fundo DI que tiver rendido 100% do CDI terá rentabilidade bruta de 3% no mesmo período.

Para saber a rentabilidade da taxa DI, basta observar a taxa Selic. Isso porque as duas têm rentabilidade muito semelhante. Se a Selic cai, a taxa DI também cai. Se a Selic sobe, o mesmo acontece com a DI.

Sobre o fundo é cobrada uma taxa de administração, que serve para remunerar a gestão. Porém, não há incidência da chamada taxa de performance, que é cobrada sobre o desempenho que fica acima da média de mercado.

Já sobre a tributação, os fundos DI são tributados pela tabela regressiva do Imposto de Renda. A taxa varia de acordo com o tempo até o resgate: até 180 dias, paga-se 22,5%; de 181 a 360 dias, paga-se 20%; de 361 a 720 dias paga-se 17,5% e acima de 720 dias, 15%.

Além da cobrança ocorrida no resgate, há a antecipação semestral de imposto por meio da incidência do come-cotas. Se o fundo DI em questão for de longo prazo, a alíquota antecipada é de 15%.

TR Taxa Referencial: o que é?

A Taxa Referencial ou TR é uma taxa básica de juros que serve de referência para o rendimento da poupança, do FGTS, sendo usada também no cálculo do financiamento imobiliário. Foi criada em 1991, em meio a um pacote de medidas econômicas chamado de Plano Collor II, no mandato do ex-presidente Fernando Collor de Mello. Nessa época, o Brasil vivia um cenário de descontrole inflacionário que só veio a ser totalmente controlado com o Plano Real.

Quando foi lançada, a TR tinha dois objetivos: desindexar os preços e combater a hiperinflação. Hoje, a TR se configura como uma taxa de juros de referência, um indicador geral da economia brasileira. Sendo assim, a Taxa Referencial foi criada para exercer um papel bem semelhante ao que a Selic exerce hoje: de ser uma taxa referência para outros juros praticados no Brasil e para conter os avanços da inflação.

Hoje em dia, a taxa é usada para o cálculo de rendimentos da caderneta de poupança, do FGTS e de alguns títulos de capitalização. Ela também é considerada no cálculo das parcelas de financiamentos imobiliários. Quem define o valor da Taxa Referencial é o Banco Central (BACEN), a partir de pesquisa com os 30 maiores bancos do país, tendo como base a análise das taxas de juros dos CDBs (Certificado de Depósito Bancário), o que dá origem à Taxa Básica Financeira, a TBF.

Segundo o próprio BC, é o ponto de partida para a seguinte equação para chegar à TR: R = a + b x TBF. Neste caso, R é o redutor, “a” é valor fixo igual a 1,005 (definido pelo governo quando da criação da TR), “b” é um valor que depende da TBF e é de responsabilidade do BACEN, e, por fim, a TBF. Com o resultado, aplica-se o valor de R na seguinte fórmula: TR = 100 x [(1 + TBF) ÷ R) – 1]. E assim, se chega ao valor da Taxa Referencial que tem como zero como valor mínimo e nunca será negativo.

No entanto, é válido salientar que a TR está zerada desde setembro de 2017. Por convenção do Banco Central, quando o cálculo da TR dá um valor negativo, ela passa a ser considerada como zero. Com a Taxa Referencial zerada há anos, as principais consequências são a redução da rentabilidade do FGTS e da poupança.

Embora em desuso, a TR ainda serve como referência para alguns investimentos. Por isso, a melhor forma de proteger seu patrimônio é explorar investimentos que vão além da poupança e dos títulos de capitalização, optando por papéis igualmente seguros, mas que são atrelados a outros indicadores financeiros como CDBs, LCIs, LCAs, etc.